私建陽(yáng)光房難過(guò)戶
中止履行合同解除
張先生購(gòu)買了某小區(qū)聯(lián)排別墅后，將樓上平臺(tái)改建為陽(yáng)光房。2018年3月，劉女士與張先生簽訂買賣合同，買下了張先生名下的聯(lián)排別墅。合同簽訂后，劉女士支付了定金和中介費(fèi)。
2018年11月，城管部門發(fā)函，認(rèn)定該聯(lián)排別墅的改建未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證系違建并通知業(yè)主限期拆除，張先生的房屋因此無(wú)法依約過(guò)戶給劉女士。雙方因合同履行問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議訴至法院，雙方均請(qǐng)求解除合同并要求對(duì)方支付違約金和賠償損失。
北京一中院審理后認(rèn)為，涉案房屋在履行期限屆滿前即已因違法建設(shè)被調(diào)查，且在本案審理期間被責(zé)令限期拆除及限制交易，在此情況下，劉女士有理由中止履行，張先生解除合同依據(jù)不足。
法院同時(shí)指出，上述障礙可以排除，并不必然導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，劉女士據(jù)此解除合同亦不成立。審理中雙方均要求解除合同，可以認(rèn)定已經(jīng)就合同解除協(xié)商一致。張先生出賣的標(biāo)的物存在瑕疵，應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)損失；劉女士簽約及解約時(shí)欠缺謹(jǐn)慎，造成的中介費(fèi)等損失亦應(yīng)由其自行承擔(dān)，因此，雙方要求對(duì)方賠償損失、給付違約金，法院均不予支持。
據(jù)此，法院二審判決確認(rèn)合同解除，張先生返還劉女士購(gòu)房定金，雙方互不支付違約金和賠償損失。
購(gòu)房后違法建門廊
未過(guò)核驗(yàn)責(zé)任自擔(dān)
2005年，王先生與某溫泉公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，約定王先生購(gòu)買溫泉公司開發(fā)銷售的101號(hào)房屋，其中產(chǎn)權(quán)登記部分約定溫泉公司應(yīng)當(dāng)在2006年12月30日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。合同簽訂后，王先生支付了全部的購(gòu)房款，某溫泉公司交付了房屋。
2006年7月，王先生對(duì)所購(gòu)房屋加建門頭、外廊，組成了陽(yáng)光房。幾年后，當(dāng)規(guī)劃部門對(duì)涉案小區(qū)房屋進(jìn)行規(guī)劃核驗(yàn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)王先生的房屋存在違法加建現(xiàn)象，因此沒(méi)有通過(guò)核驗(yàn)，某溫泉公司也沒(méi)有取得該樓棟的權(quán)屬證明。拿不到產(chǎn)權(quán)證的王先生據(jù)此起訴溫泉公司，要求對(duì)方支付逾期辦理樓棟?rùn)?quán)屬證明的違約金，支付為訴訟所支出的費(fèi)用。
北京市一中院審理后認(rèn)為，某溫泉公司不能證明其已按合同約定交付房屋，也不能證明在王先生加建行為之前未辦理房屋登記及產(chǎn)權(quán)證的責(zé)任在王先生，故王先生違法加建行為前，應(yīng)認(rèn)定某溫泉公司已違約，對(duì)此應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在合同履行過(guò)程中，王先生沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)，就擅自對(duì)其所購(gòu)買的房屋進(jìn)行違法加建，并受到規(guī)劃部門的查處。故王先生違法加建的行為是其至今沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證書的主要原因。
據(jù)此，法院結(jié)合雙方當(dāng)事人的責(zé)任，判決支持了王先生的部分違約金請(qǐng)求，駁回了其他費(fèi)用請(qǐng)求。
法官庭后提醒，業(yè)主自行加建陽(yáng)光房雖然能夠擴(kuò)大房屋的使用面積，提高房屋整體的居住功能，但是這一類房屋存在被行政機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建筑、限期拆除的可能，進(jìn)而對(duì)和房屋有關(guān)的買賣、租賃等民事合同的履行產(chǎn)生不利影響。自行加建陽(yáng)光房具有較多法律風(fēng)險(xiǎn)，所以業(yè)主們?cè)谌粘Ｉ钪袘?yīng)當(dāng)予以留意。在建設(shè)前嚴(yán)格履行建設(shè)工程規(guī)劃許可申請(qǐng)程序，獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，按照許可的項(xiàng)目和范圍進(jìn)行建設(shè)，以避免可能引起的法律糾紛。
承租人自建陽(yáng)光房
遇整治租金難要回
趙先生與愛家公司簽訂了《租賃合同》，約定趙先生將其名下的房屋轉(zhuǎn)租給愛家公司開設(shè)營(yíng)業(yè)廳使用。簽約后，趙先生交付了房屋給愛家公司，愛家公司也支付了租金和押金。之后，愛家公司將趙先生的112號(hào)房屋南側(cè)改建成陽(yáng)光房。合同履行期間，該房屋因擅自“拆墻打洞”被整改，愛家公司自行加建的陽(yáng)光房被拆除，對(duì)公司的正常經(jīng)營(yíng)造成一定影響。
愛家公司為此向趙先生的妻子發(fā)送短信，通知解除合同。趙先生則表示沒(méi)有收到短信并且不同意返還租金押金。為此，愛家公司向法院起訴，要求趙先生返還自整治之日起的租金、全部的押金和逾期付款的利息。
法院審理后認(rèn)為，整治拆墻打洞，愛家公司使用112號(hào)房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的行為受到一定的不利影響，如不能再由112號(hào)房屋南側(cè)房屋的門出入、潛在客戶難以迅速識(shí)別該房屋為愛家公司的營(yíng)業(yè)廳等。但112號(hào)房屋未被拆除時(shí)，愛家公司仍可采取其他方式標(biāo)示店面，亦能通過(guò)原有單元門出入112號(hào)房屋，整治拆墻打洞的行為并不導(dǎo)致愛家公司不能在此經(jīng)營(yíng)，不導(dǎo)致愛家公司的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。愛家公司主張的法定解除權(quán)沒(méi)有法律依據(jù)。因此基于解除權(quán)成立的返還租金、押金并賠償利息損失的訴訟請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，不予支持。
法院生效判決駁回了愛家公司的全部訴訟請(qǐng)求。
法官庭后提醒，在買賣或承租房屋前，買受人、承租人需要仔細(xì)審查房屋的情況，查清是否存在業(yè)主自行加建陽(yáng)光房的情況。如存在，則與業(yè)主協(xié)商是否予以拆除，或考慮調(diào)整購(gòu)買、承租方案。在實(shí)際使用房屋之后，買受人或承租人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守房屋用途，避免自行加建的行為發(fā)生。如需要加建，則應(yīng)當(dāng)與產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主及時(shí)協(xié)商，并履行規(guī)劃報(bào)批手續(xù)，以防止購(gòu)買或承租后出現(xiàn)合同履行不能的風(fēng)險(xiǎn)。
私占樓頂圈地建亭
侵害共有權(quán)判拆除
業(yè)主景先生在收房后不久，在樓頂搭建起了小亭。思維公司購(gòu)買該小區(qū)房屋進(jìn)行裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)景先生占用了樓頂，使用了樓頂鐵柵欄內(nèi)的面積，遂起訴至法院，要求景先生拆除鐵柵欄，停止使用柵欄內(nèi)的面積并清空物品。
訴訟中，景先生承認(rèn)使用了屋頂柵欄內(nèi)的面積，搭建了亭子，但認(rèn)為自己使用這部分面積得到了開發(fā)商的同意，并且提交了《商品房預(yù)售合同》，其中規(guī)定，關(guān)于房屋露臺(tái)，未經(jīng)出賣人同意，買受人不得封閉露臺(tái)。
一審法院審理后認(rèn)為，思維公司作為業(yè)主，對(duì)所在樓宇的樓頂面積享有共有和共同管理的權(quán)利。樓層平面圖顯示，窗外護(hù)欄部分為種植屋面，而景先生卻將柵欄內(nèi)的面積私自搭建亭子并存放物品，侵害了全體業(yè)主的權(quán)益。因此，法院判決支持了思維公司的訴訟請(qǐng)求，景先生需要將樓頂亭子拆除并將物品清空。
景先生不服，提起上訴，二審中雙方調(diào)解結(jié)案。
法官提醒，根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，建筑物樓頂面積應(yīng)當(dāng)屬于該棟建筑物的業(yè)主共有，由樓棟內(nèi)的全體業(yè)主共同管理使用。頂層業(yè)主私自占有使用，或者搭建陽(yáng)光房的，屬于侵害全體業(yè)主對(duì)共有部分所享有的權(quán)利，其他業(yè)主有權(quán)起訴頂層業(yè)主排除妨害、恢復(fù)原狀。為了避免一時(shí)的使用帶來(lái)后續(xù)較大的損失，在房屋交易時(shí)，業(yè)主應(yīng)仔細(xì)查看房屋買賣合同中關(guān)于建筑物共有部分的表述，以及房屋所有權(quán)證中的房屋平面附圖，必要時(shí)可以實(shí)地查看，明確建筑物的共有和專有部分的范圍。對(duì)于共有部分，業(yè)主在享有平等使用權(quán)利的同時(shí)，需要承擔(dān)不損害其他業(yè)主使用的義務(wù)。
合同法相關(guān)規(guī)定
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
第二百二十三條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
物權(quán)法相關(guān)規(guī)定
第七十二條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
老胡點(diǎn)評(píng)
擅自搭建陽(yáng)光房，存在著多方面的社會(huì)危害性。一方面，其行為違反了國(guó)家建設(shè)規(guī)劃法律法規(guī)，擾亂了國(guó)家建設(shè)規(guī)劃管理秩序，使國(guó)家建設(shè)規(guī)劃的統(tǒng)一性受到破壞。另一方面，由于未經(jīng)有關(guān)部門的審批驗(yàn)收，擅自搭建的陽(yáng)光房往往在建筑質(zhì)量和防火等方面存在諸多安全隱患。此外，擅自搭建陽(yáng)光房的行為侵害了其他業(yè)主對(duì)建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利，因此極易釀成糾紛、沖突，危害社會(huì)的和諧穩(wěn)定。
行政執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)積極開展國(guó)家建設(shè)規(guī)劃方面法律法規(guī)的普法宣傳，使公眾知曉法律規(guī)定，增強(qiáng)法律意識(shí)，了解擅自搭建陽(yáng)光房的社會(huì)危害性，自覺(jué)杜絕擅自搭建行為。同時(shí)，執(zhí)法部門還應(yīng)當(dāng)對(duì)于擅自搭建陽(yáng)光房的行為強(qiáng)化監(jiān)督檢查，通過(guò)積極受理群眾投訴、認(rèn)真開展日常巡查等方式發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隱患、線索，把擅自搭建行為消除于苗頭階段。一旦發(fā)現(xiàn)違法建筑，要及時(shí)處理。
購(gòu)買房屋的業(yè)主或者租賃他人房屋的承租人改善居住環(huán)境、增加活動(dòng)面積的愿望可以理解，但一定要善于運(yùn)用法治思維和法治方式處理相關(guān)問(wèn)題、履行法定審批手續(xù)，否則，很可能落得個(gè)偷雞不成蝕把米、竹籃打水一場(chǎng)空的下場(chǎng)。
